Cultura Financiera. Inversión de Activos Inmobiliarios.

08.01.2021

El excesivo peso de los inmuebles impide a los hogares españoles lograr una correcta diversificación en busca de mayor liquidez y rentabilidad justo en los tiempos donde más lo necesitan. Esto se puede corregir.

En qué tienen invertido su dinero los españoles

El ahorro, como parte de los ingresos de un hogar que no se consume, busca o debería buscar opciones de inversión en lugares que ofrezcan un adecuado equilibrio entre seguridad y rentabilidad. De cara al futuro, y teniendo en cuenta las previsiones económicas y demográficas sobre las pensiones, todos deberíamos estar interesados en buscar la mejor rentabilidad para nuestro ahorro.

Incluso para los más conservadores, tradicionalmente han existido opciones para invertir el dinero con escaso riesgo a cambio de cierta estabilidad. Pero la era de los tipos bajos (e incluso negativos) ha reducido estas posibilidades. Las obligaciones del Estado español a 10 años están actualmente a unos niveles del 0,04% (9/12/2020), mientras que las de otros países más solventes llevan tiempo en negativo (Alemania -0,6%; Francia -0,35%). En la actualidad, la búsqueda de rentabilidad conlleva necesariamente la asunción de mayores riesgos.

Excesivo peso de los inmuebles

En España, quizá por falta de cultura financiera, nunca hemos destacado por un ahorro eficiente. Según el Banco de España cerca de un 80% de la riqueza de los españoles se concentra en activos no financieros, principalmente inmuebles y, dentro de estos, centrados en la vivienda habitual.

Esta distribución en España de la riqueza entre activos inmobiliarios (78%) y activos financieros (22%), contrasta con otras economías vecinas: en Francia se reparten al 50%, mientras que en Italia los activos financieros son el 56% y en Reino Unido el 74%.

Estadísticamente esto permite decir que la riqueza total per cápita en España es "alta", pero hay que ser consciente de las limitaciones del ladrillo: excesiva dependencia y concentración del riesgo -porque también baja de valor-, fuerte endeudamiento en la adquisición y falta de liquidez. En los últimos años de su vida muchas personas se ven obligadas a buscar cómo obtener liquidez a partir de un inmueble, y no siempre lo logran del mejor modo.

Un ahorro financiero francamente mejorable

Y si hablamos de ahorro financiero, no solo es menor en porcentaje en relación con nuestros vecinos europeos, sino que también es sustancialmente menor en términos absolutos per cápita. Hemos de considerar que una buena parte del ahorro financiero de los hogares españoles ha sido sistemáticamente dirigido hacia opciones poco eficientes, como como los depósitos bancarios a corto plazo. Desde hace tiempo el rendimiento de los depósitos ha caído, pero el dinero de los españoles sigue situado ahí (un 40% de la riqueza financiera en España), en cuentas que ya casi solo producen gastos, aunque nos consuele pensar que es un dinero "disponible". El ahorro destinado a la pensión es llamativamente bajo en España (16% de los activos financieros de las familias, frente al 24% de Italia, el 37% de Francia o el 55% de Reino Unido), quizá porque hasta ahora el nivel de las pensiones públicas españolas garantizaba cierto estatus. Algo con lo que no debería contar para el futuro.

Qué se puede hacer

Los españoles tenemos mucho margen de mejora en la gestión de nuestro ahorro. La incertidumbre es creciente y resulta imprescindible tener acceso a información fiable. Si usted se ve reflejado en la composición de su riqueza, con gran peso de los inmuebles y mejorable destino de sus inversiones financieras, no se preocupe. Está a tiempo de cambiar las cosas. Para eso cuenta con las recomendaciones sobre cómo distribuir de modo equilibrado una cartera a largo plazo que incluya inmuebles junto a otros activos financieros bien diversificados. Como sabe, una buena parte de las recomendaciones se dirigen hacia las fincas rústicas.



" LA VIVIENDA BAJA, BAJA Y BAJA ". ¿ VALOR REFUGIO ?

La crisis económica y las restricciones impuestas a partir del mes de marzo debido a la pandemia paralizaron las operaciones inmobiliarias e hicieron caer la inversión y los precios en muchas ciudades. Ahora que los precios parecen retomar, pero con calma, la tendencia anterior a la pandemia, ¿es buen momento para invertir en vivienda? ¿O es mayor la incertidumbre?

Antes de 2008 la vivienda era de forma indiscutible un valor de inversión seguro. La burbuja y la crisis inmobiliaria hicieron reconsiderar esa afirmación, pero la realidad es que la crisis originada por la pandemia de la covid-19 poco o nada tiene que ver con la de entonces.

Por un lado, la crisis de 2020 viene originada por factores ajenos a la economía, más bien relacionados con las limitaciones impuestas para frenar los contagios, y sin estar precedida por una burbuja inmobiliaria como en 2008. Por otro lado, en este caso la respuesta de las administraciones se ha producido de forma más rápida.

Durante 2019, aunque la subida se ralentizó, los precios de la vivienda de segunda mano en España crecieron de media un 2,33%, con aumentos que superaron el 8% en la Comunidad de Madrid y Baleares. Tras un 2019 que generaba buenas expectativas para el sector inmobiliario, a raíz del estado de alarma los precios de la vivienda en venta comenzaron a resentirse.

Sin embargo, en algunas provincias y ciudades la subida de los precios se mantuvo constante incluso durante los peores meses de la pandemia, y en algunas otras los precios están experimentando una vuelta a valores anteriores a la crisis, con una tendencia en aumento en algunos casos, según el informe mensual de precios de venta de pisos.com del mes de agosto.

Los expertos no coinciden en qué comportamiento tendrán los precios de la vivienda en los próximos meses, aunque el Banco de España prevé que la recuperación no se completará este año y que serán necesarios «unos cuantos trimestres de crecimiento económico robusto para volver a la situación previa a la pandemia». En lo que sí coinciden los especialistas es en que la vivienda es un valor seguro que va a generar oportunidades de inversión que a medio plazo pueden suponer una opción de negocio.

Otra cuestión en la que los expertos están de acuerdo es en que la inversión en vivienda se presenta en la actualidad como una inversión más atractiva que la que suponen la renta fija, en valores mínimos, y la renta variable, más inestable.

La rentabilidad media del alquiler superó el 5% en 2019

Según el portal inmobiliario pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España en 2019, es decir, el rédito que obtiene el propietario de una vivienda anualmente al ponerla en alquiler, fue de media de un 5,46%, teniendo en cuenta que el precio medio de compra se situó en 212.164 euros y la renta media mensual fue de 966 euros. Dependiendo de la región, la rentabilidad bruta del alquiler osciló entre el 6,72% de Aragón y el 3,37% de Baleares.

El alquiler sigue posicionado como una interesante alternativa de inversión ya que, entre otras cuestiones, antes de la crisis generada por el covid-19 existía una demanda de alquiler insatisfecha en el mercado inmobiliario, especialmente en las ciudades de mayor tamaño.

Además, la crisis del coronavirus y en especial el confinamiento han modificado las preferencias y necesidades de muchas familias, que ahora buscan hogares con más espacios exteriores, luz natural y más espacio, lo que supone una oportunidad para la inversión en el sector.

Los expertos en inversión inmobiliaria indican que la bajada de precios en muchas ciudades, en el actual contexto, puede generar buenas oportunidades a medio plazo, si buscamos bien y estamos atentos a las condiciones.

Recomendaciones a la hora de invertir en vivienda

La primera recomendación a la hora de invertir en vivienda en el escenario actual es, precisamente, que no pensemos en la rentabilidad a corto plazo, teniendo en cuenta que la evolución próxima de los precios es incierta. No conviene, tampoco, que dejemos pasar la oportunidad esperando hasta encontrar una rebaja del 40%, ya que eso no va a ocurrir: una bajada de precios del 10% o 15% podría considerarse un buen negocio.

Por otro lado, deberemos tener en cuenta que la inversión en una vivienda nos requerirá contar con fondos propios para comprar al contado o con un ahorro inicial muy importante, ya que la financiación de segundas y terceras viviendas no es tan generosa como la de las primeras. En este sentido, si compramos con la intención de alquilar o volver a poner a la venta es importante analizar también el esfuerzo mensual que el préstamo nos supondrá en relación a los ingresos.

Como los bancos, precisamente, están aumentando sus requerimientos a la hora de conceder financiación, no está de más que en el contrato de arras de la vivienda estipulemos la circunstancia concreta de que no nos sea concedida la hipoteca.

Por otro lado, si la compra de la vivienda está condicionada a que vendamos nuestra vivienda actual, los expertos recomiendan asegurar siempre la operación: no entregar ninguna señal hasta que hayamos asegurado la venta del inmueble.

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